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  • Hace más de un siglo, exactamente 107 años atrás, fue fundada La Gran Urbe, una consultoría inmobiliaria de asesoramiento patrimonial en Barcelona, por la que a día de hoy han pasado ya cuatro generaciones distintas de administradores de fincas.
  • El campo de actuación de un administrador de fincas comprende todo el sector inmobiliario, rústico y urbano, la administración de viviendas, de locales y de comunidades y todo aquello que encuentre relación con la administración de bienes inmuebles.
  • Que los precios del alquiler de pisos en Barcelona han ido subiendo durante el 2016 no es ningún secreto, pero... ¿por qué? ¿Qué hace que el precio fluctúe de esta manera? Te damos algunas claves que explican este fenómeno que también afecta a otras grandes ciudades españolas como Madrid.
  • Llevamos más de 100 años dando consultoría inmobiliaria, pero es ahora cuando está habiendo un gran incremento de los alquileres en Barcelona. Por eso queremos que sepas todos los derechos y obligaciones en el alquiler que tienen los arrendadores y arrendatarios en las fincas urbanas.
  • El artículo 27.2.C de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendador para resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento en caso de  subarriendo o cesión por parte del arrendatario cuando no ha mediado consentimiento por parte del arrendador.  El consentimiento del arrendador deberá ser expreso y por escrito, tal y como lo determina el artículo 8 de la LAU, en caso contrario será motivo de resolución contractual. Basta la ocupación de lo arrendado por una persona extraña al contrato para deducir la existencia de un subarriendo con todos los elementos que lo constituyen según doctrina sostenida en sentencias del Tribunal Supremo. La introducción de un tercero en la finca arrendada comporta una presunción iuris tantum de cesión, es decir que admite prueba en contrario, si bien la  carga probatoria corresponde al arrendatario.
     
    Existen excepciones al supuesto anterior, en los cuales la introducción de un tercero en la finca arrendada sin el consentimiento del arrendador no implican  la cesión o subarriendo inconsentido. Los supuestos de excepción resultan cuando existen terceros ajenos al contrato pero integrados en la unidad familiar del inquilino y dependientes de él económicamente (empleados), cuando hay un contexto de convivencia marital afectiva estable, y cuando se trata de parientes, presumiéndose que su presencia resulta de una relación de afectividad guiada por la gratuidad, todo ello siempre y cuando el arrendatario permanezca en la vivienda, ya que no es admisible la presencia de los mismos cuando el arrendatario ha abandonado la vivienda y la permanencia de dichos ocupantes deja de estar amparada por el contrato. 

    Entre las cláusulas de los contratos de arrendamiento es posible hacer constar de forma expresa que el inquilino se obliga a no ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente la vivienda objeto del contrato, así como a destinarla parcialmente al hospedaje.

    Graciela Bujía. Abogada.


  • En virtud del artículo 553.41 , Ley 5/2015  del 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Catalunya relativo a los derechos reales, donde se encuentra regulado el régimen de propiedad horizontal en Catalunya, son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos. El uso y disfrute de estos elementos corresponde a todos los propietarios de elementos privativos (Art 553-42).

    La norma permite atribuir el uso exclusivo de un elemento común a través del título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, sin que este elemento pierda el carácter o naturaleza de ser común y es por ello que tanto el copropietario que lo disfruta como la comunidad, tienen una serie de obligaciones respecto su mantenimiento, conservación y reparación que se encuentran diferenciados en la normativa.

    Corresponde a los propietarios que tienen el uso y disfrute exclusivo de elementos comunes asumir los gastos derivados tanto de  su conservación como del mantenimiento, y tienen el deber de conservarlos en buen estado.

    En cuanto a las obras y reparaciones en los elementos comunes de uso exclusivo, las mismas serán a cargo de la comunidad cuando sean consecuencia de un vicio en la construcción o estructural o sobrevenido,  así como las reparaciones que afectaren y beneficiaren a todo el inmueble, salvo que sean consecuencia de un mal uso o conservación.

    Es obligación de la comunidad de propietarios la conservación de elementos comunes a fin de que se cumplan las condiciones estructurales de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y de seguridad necesarias.

    De ello resulta que cuando existan daños u afectación en la estructura de los elementos comunes de uso exclusivo, corresponderá a la comunidad llevar a cabo su reparación y realizar las obras necesarias. Sin embargo, cuando existan daños como consecuencia de la falta de conservación o de un mantenimiento inadecuado, será el comunero beneficiario del uso quien deberá hacerse cargo de los mismos.  


    Graciela Bujía. Abogada.


  • Existe un tipo de obras en la vivienda arrendada que no requieren de la autorización del administrador, en concreto las indicadas el artículo 21.4 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y que son las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y que se encuentran a cargo del arrendatario.
  • En virtud de la reforma de la Propiedad Horizontal en Cataluña en la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña y en concreto regulado en el artículo 553-25.2.a) y b), se puede adoptar por acuerdo de mayoría simple de los propietarios la ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores así como las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características aunque el acuerdo traiga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior.
  • Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son
    los gastos que deben ser asumidos por el arrendatario, tal y como se expone en el
    artículo 21.4 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y también debe asumir los
    mismos cuando el arrendatario sea el causante directo de los daños. El arrendatario es
    responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe
    haberse ocasionado sin culpa suya. Asimismo es responsable del deterioro causado por
    las personas de su casa, todo ello en virtud de los artículos 1563 y 1564 del código civil.
  • ¿Qué es una inmisión? La inmisión es una injerencia físicamente apreciable en el predio
    vecino de substancias, ondas o partículas, que se propagan a través del aire, el suelo, o
    las paredes, cuyo origen se encuentra en la actividad del propietario o poseedor de un
    inmueble y que afectan el disfrute pacífico del derecho de propiedad o posesión de otro
    vecino.