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Mantenimiento, reparación y obras en elementos comunes de uso privativo.

En virtud del artículo 553.41 , Ley 5/2015  del 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Catalunya relativo a los derechos reales, donde se encuentra regulado el régimen de propiedad horizontal en Catalunya, son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos. El uso y disfrute de estos elementos corresponde a todos los propietarios de elementos privativos (Art 553-42).

La norma permite atribuir el uso exclusivo de un elemento común a través del título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, sin que este elemento pierda el carácter o naturaleza de ser común y es por ello que tanto el copropietario que lo disfruta como la comunidad, tienen una serie de obligaciones respecto su mantenimiento, conservación y reparación que se encuentran diferenciados en la normativa.

Corresponde a los propietarios que tienen el uso y disfrute exclusivo de elementos comunes asumir los gastos derivados tanto de  su conservación como del mantenimiento, y tienen el deber de conservarlos en buen estado.

En cuanto a las obras y reparaciones en los elementos comunes de uso exclusivo, las mismas serán a cargo de la comunidad cuando sean consecuencia de un vicio en la construcción o estructural o sobrevenido,  así como las reparaciones que afectaren y beneficiaren a todo el inmueble, salvo que sean consecuencia de un mal uso o conservación.

Es obligación de la comunidad de propietarios la conservación de elementos comunes a fin de que se cumplan las condiciones estructurales de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y de seguridad necesarias.

De ello resulta que cuando existan daños u afectación en la estructura de los elementos comunes de uso exclusivo, corresponderá a la comunidad llevar a cabo su reparación y realizar las obras necesarias. Sin embargo, cuando existan daños como consecuencia de la falta de conservación o de un mantenimiento inadecuado, será el comunero beneficiario del uso quien deberá hacerse cargo de los mismos.  


Graciela Bujía. Abogada.