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Inmisiones en la Propiedad Horizontal

¿Qué es una inmisión? La inmisión es una injerencia físicamente apreciable en el predio
vecino de substancias, ondas o partículas, que se propagan a través del aire, el suelo, o
las paredes, cuyo origen se encuentra en la actividad del propietario o poseedor de un
inmueble y que afectan el disfrute pacífico del derecho de propiedad o posesión de otro
vecino.
¿Dónde se encuentra regulada? En la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del
Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, que distingue en los artículos 546-13 y 546-14, respectivamente, lo que son las inmisiones ilegítimas y legítimas en
la comunidad de propietarios.

Cabe citar el precepto 546-13 respecto las inmisiones por actos ilegítimos Las
inmisiones de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas
electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos de vecinos y
que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma quedan
prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado.

Por lo tanto, las inmisiones producidas por actos ilegítimos que causan daños a la finca
o a las personas, están prohibidas, y generan responsabilidad por parte del causante por
los daños ocasionados. Sin embargo, existen otro tipo de inmisiones que deben ser
toleradas.

¿Qué tipo de inmisiones deben ser toleradas por el resto de propietarios? El artículo
546-14 dispone que aquellas que son inocuas o causan perjuicios no sustanciales deben
ser toleradas por los propietarios de la finca cuando derivan del uso normal de la misma.
Se consideran, con carácter general, perjuicios sustanciales, aquellos que superan los
valores límite o indicativos establecidos por las leyes o los reglamentos. También deben
ser toleradas aquellas que, si bien producen perjuicios sustanciales, son consecuencia
del uso normal de la finca, según la normativa, y si poner fin a las mismas supone un
gasto económicamente desproporcionado.

De todas formas, dependiendo de la naturaleza de la inmisión que debe ser tolerada
porque produce perjuicios sustanciales como consecuencia del uso normal de una finca
según normativa, los propietarios afectados pueden exigir que éstas se hagan en el día y
momento menos perjudiciales y que se adopten medidas para atenuar los daños a cargo
de los propietarios vecinos, así como solicitar una indemnización por los daños
causados si las inmisiones afectan exageradamente al uso normal de la finca.

Se expone a continuación una situación que ejemplifica qué puede ser inmisión legítima
o ilegítima en base a la Sentencia 253/16 la Audiencia Provincial de Barcelona.

El asunto trata de un local que se encuentra en una planta baja destinado a un asador de
pollos y venta de platos preparados. La Comunidad presenta una demanda contra la
propietaria del mismo con el fin de obtener el cese de las inmisiones que consideran
ilegítimas (olores, gases, humos, contaminación y ruido) por el deficiente sistema de
extracción de humos, reclamando daños materiales para las familias de la finca. La
propietaria del local se opone alegando que obtuvo la licencia de actividad y que
realizó las modificaciones acordadas por los técnicos. El juez a quo, desestima las
pretensiones de la comunidad al concluir que no queda acreditada la existencia objetiva
y cuantificada de las inmisiones que ocasionan perjuicios sustanciales materiales y
morales de sus integrantes, aún más al considerar que tenía licencia y había realizado las
obras de mejora solicitadas por la comunidad. La Audiencia coincide con el juez de
primera instancia.

Graciela Bujía

Abogada