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Gastos a cargo del arrendatario

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son
los gastos que deben ser asumidos por el arrendatario, tal y como se expone en el
artículo 21.4 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y también debe asumir los
mismos cuando el arrendatario sea el causante directo de los daños. El arrendatario es
responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe
haberse ocasionado sin culpa suya. Asimismo es responsable del deterioro causado por
las personas de su casa, todo ello en virtud de los artículos 1563 y 1564 del código civil.
La cuestión es saber qué se entiende por “pequeñas reparaciones” y, si bien no hay una
norma que defina éste concepto, son los tribunales y la doctrina los que lo han
interpretado en base a la diversa casuística y teniendo en cuenta cada caso en concreto.
Uno de los criterios jurisprudenciales a fin de considerar si la reparación es pequeña es
el económico, esto es, el importe de la reparación. Una reparación cuyo coste resultare
inferior a 150€, puede considerarse pequeña y corre a cargo del arrendatario.

Sin embargo, éste criterio encuentra su límite en otro, que es la clase de bien afectado
que se tratare, y en la obligación del arrendador de realizar las reparaciones que sean
necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir
al uso convenido, en virtud del artículo 21.1 LAU 1994. Es por ello que cuando se
tratare de reparaciones que afectan a la habitabilidad del inmueble será el propietario
quien asuma el gasto de la reparación, independientemente de su importe.

El concepto de habitabilidad tampoco se encuentra definido en la normativa, por lo cual
su concepción jurídica se determina por la destinación del objeto sobre el que recae el
arrendamiento, esto es una edificación habitable, entendiendo la misma como una
construcción fija  de materiales resistentes, techada, en la que se pueda vivir en
condiciones dignas. La jurisprudencia extiende el concepto de habitabilidad al
cumplimiento y concurrencia de unas condiciones mínimas de comodidad, salubridad,
higiene y estanqueidad que hagan apta la edificación destinada a satisfacer la necesidad
de vivienda del arrendatario.

A modo de ejemplo, se consideran pequeñas reparaciones derivadas del uso diario tales
como las que deban realizarse en las persianas, grifos, cerraduras, y cisternas. Las
reparaciones que afectan y forman parte de servicios generales o de instalaciones del
inmueble y que afectan a la estructura de la vivienda, como tuberías, techos y suelos,
corresponden al arrendador.

El artículo 20 de la LAU 1994 contempla otro tipo de gastos que pueden correr a cargo
de los arrendatarios, los generales.

Los gastos generales a los que se refiere dicho artículo, permite que pueda pactarse, esto
es con carácter potestativo, por las partes que sean a cargo del arrendatario los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, tales como servicios, tributos,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que
correspondan a la vivienda arrendada o sus accesorios. Por lo tanto, los conceptos
contemplados en dicho artículo son los gastos conocidos como gastos de comunidad e
incluye gastos tales como los de calefacción central, luz de escalera, servicios de
limpieza de las zonas comunes, agua o mantenimiento del ascensor.
El acuerdo por el cual el arrendatario asume los referidos gastos generales, deberá
constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del
contrato.

El régimen de la LAU de 1994 y el la del 1964 es diferente en relación al pacto por
gastos generales. En el primer supuesto, el pacto es potestativo entre las partes, mientras
que en el régimen de la LAU del 1964 se faculta al propietario para exigir y repercutir
determinados gastos, sin que el arrendatario pueda negarse a su abono tal y como consta
en el artículo 102 y que indica que Los aumentos por coste de los servicios y suministros
podrán ser exigidos por el arrendador a los inquilinos y arrendatarios.

La existencia del pacto entre inquilino y propietario, no exonera de responsabilidad a
éste último frente a las obligaciones que tiene ante la Comunidad de Propietarios. Por lo
cual, independientemente de la existencia del pacto por el cual el arrendatario debe
abonar las cantidades correspondientes a los gastos generales, el propietario del
inmueble arrendado continúa siendo responsable frente a la comunidad de propietarios
de su pago.

Es por ello que, aun existiendo el pacto por el cual el arrendatario se hace cargo de los
referidos gastos, si éste dejara de abonar dicho concepto, la comunidad puede dirigirse
directamente al propietario a fin de reclamar el abono de los mismos.

En cuanto a la forma de pago de los gastos comunitarios pactados entre propietario y
arrendatario hay dos alternativas, por un lado el inquilino puede abonarlos directamente,
como suele ocurrir en el arrendamiento de locales de negocio, o el arrendador puede
incluir dichos conceptos en el recibo mensual de alquiler desglosándolos. De esta
forma, el propietario asume el pago directo de los gastos comunitarios y los repercute
prorrateados al arrendatario, siendo éste último supuesto práctica habitual en el
arrendamiento de vivienda.

En todo caso, el propietario podrá reclamarle o repetir contra el inquilino que incumple
el pacto por el cual asumía los gastos generales y a los cuales dejó de hacer frente y
resulta que es deudor.

Graciela Bujía

Abogada